Къща на калкан: кога е разрешено, съгласие на съседа и отстояния по ЗУТ

„Може ли да построя къщата си на калкан?“ е един от най-честите въпроси, които получаваме от хора с тесен парцел. Строежът на калкан пести място в двора, позволява по-широка къща и често е единственият разумен вариант при парцел с ширина 10 – 14 метра. Но той има свои правила: какво пише в устройствения план, кога трябва съгласие на съседа и как се проектира самата калканна стена.

В тази статия обясняваме всичко стъпка по стъпка, с позоваване на Закона за устройство на територията (ЗУТ). Статията не е правна консултация. За конкретен имот винаги проверявайте действащия подробен устройствен план (ПУП).

Какво означава къща на калкан?

Калкан е глуха стена без прозорци, която стои директно на границата между два имота. Къща на калкан е къща, която е долепена до границата със съседния имот, вместо да бъде отдалечена от нея. Когато и съседът построи своята сграда на същата граница, двете сгради се допират и калканите им се покриват.

Законът нарича това свързано застрояване, за разлика от свободното застрояване, при което всяка сграда стои отделно, на разстояние от границите. Чл. 21, ал. 1 от ЗУТ казва, че начинът на застрояване в съседни имоти е или свободен, или свързан.

Калкан, двойна къща и редова къща – каква е разликата?

• Къща на калкан – една сграда, долепена до едната странична граница. Към другите граници тя спазва отстоянията.
• Двойна къща (близнак) – две къщи в два съседни имота, долепени една до друга на общата граница. Отвън изглеждат като една сграда.
• Редови къщи – няколко къщи в редица, всяка долепена до двете си съседни.

Кога е разрешено да строите на калкан?

Отговорът зависи от три неща: какво предвижда ПУП, какъв е видът на сградата и дали имате съгласието на съседа.

1. Какво предвижда подробният устройствен план

Начинът на застрояване се определя от ПУП. Ако планът показва свързано застрояване за вашия имот, строежът на калкан е предвиден и законен. Ако планът показва свободно застрояване, къщата трябва да спазва отстоянията до границите. Затова първата стъпка винаги е скица и извадка от действащия план от общината.

2. Само на страничните граници

По чл. 21, ал. 2 от ЗУТ сградите на основното застрояване (самата къща) могат да се строят свързано само на страничните граници на имота, но не и на задната. Калканните стени трябва да се покриват напълно, тоест двете сгради трябва да се допират по цялата стена, без да остават открити части от калкана. Законът допуска част от вече съществуващ калкан да остане непокрита при условия, определени в правилата и нормативите за устройство.

В защитените територии на културно-историческото наследство това правило не се прилага (ал. 3). Там действат специалните изисквания за опазване.

3. Съгласието на съседа при ниско застрояване

Това е най-важното за еднофамилните къщи. По чл. 21, ал. 5 от ЗУТ свързано ниско застрояване се допуска при наличие на нотариално заверено писмено съгласие на собствениците на съседните имоти, към които ще се долепи сградата. Устно съгласие или обикновен подписан лист не са достатъчни.

На практика: ако искате да строите на калкан, а съседът не е съгласен, най-често това няма да стане. Ако съседът също иска да строи, най-доброто решение е двамата да се договорите и да проектирате двете къщи заедно, като двойна къща.

Гаражи и други постройки на границата

Постройките на допълващото застрояване, като гараж, работилница или склад, могат да се строят свързано на вътрешните граници на имота (чл. 21, ал. 4 от ЗУТ). За тях има отделни изисквания за височина и площ, затова проверете конкретния случай с архитект.

Какви са отстоянията, ако не строите на калкан?

При ниско жилищно застрояване (сгради до 10 м височина) чл. 31, ал. 1 от ЗУТ изисква къщата да бъде:

• най-малко 3 м от страничните граници на имота;
• най-малко 5 м от границата към дъното на имота.

Нека да видим какво значи това на практика. При парцел с ширина 12 м и свободно застрояване остават 12 − 3 − 3 = 6 м ширина за къщата. Ако къщата е на калкан от едната страна, ширината става 12 − 3 = 9 м. Тези 3 метра често решават дали в къщата ще има удобна дневна с кухня или само тесен коридор от стаи.

Добра нагледна помощ са схемите на Камарата на архитектите в Графичното приложение към ЗУТ и Наредба № 7.

Предимства и недостатъци на къщата на калкан

Предимства

• По-широка къща на тесен парцел.
• По-голям и по-използваем двор – вместо две тесни ивици от по 3 м отстрани получавате една по-широка.
• По-малко загуба на топлина – калканната стена, допряна до съседната сграда, не е изложена на студ и вятър.
• По-ниска цена при двойна къща – общи изкопи, обща стена, един строител.

Недостатъци

• Няма прозорци към калкана, затова светлината идва само от три страни.
• Зависимост от съседа – нужно е съгласието му, а при двойна къща и съгласуване на височини, покриви и график.
• Звук – нужна е добра звукоизолация между двете сгради.
• По-сложни детайли на покрива, отводняването и фундамента на границата.

Как се проектира калканната стена?

Калканът изглежда като най-простата стена в къщата, но всъщност изисква най-много внимание.

• Без отвори. В калканната стена не се правят прозорци, врати или отдушници към съседния имот.
• Пожарна безопасност. Стената на границата трябва да отговаря на изискванията за противопожарна стена, за да не се пренесе пожар от едната сграда в другата.
• Конструкция и фундамент. Фундаментът не трябва да навлиза в съседния имот. Когато двете къщи се строят по различно време, между тях се оставя деформационна фуга, за да не си предават натоварвания и слягания.
• Покрив и отводняване. Водата от покрива трябва да се оттича в собствения имот, не към съседа. Затова наклонът на покрива и улуците се проектират с това условие.
• Топлоизолация. Ако съседът още не е построил, калканът временно е външна стена и трябва да бъде изолиран и защитен от влага.
• Звукоизолация. При двойни и редови къщи двойната стена с изолация между двете сгради е най-сигурното решение.

Стъпка по стъпка: от парцела до разрешението за строеж

1. Скица и виза. Вземете скица от кадастъра и виза за проектиране от общината. В тях се вижда начинът на застрояване по ПУП.
2. Разговор със съседа. Ако планът не предвижда свързано застрояване, преди да започне проектирането е нужно нотариално заверено съгласие.
3. Изменение на ПУП, ако е нужно. Понякога начинът на застрояване може да се промени с изменение на плана. Това е отделна процедура и отнема време.
4. Идеен проект и 3D визуализация. Показваме как изглежда къщата на калкан, колко светлина влиза и как се използва дворът, преди да се влезе в детайли.
5. Технически проект и разрешение за строеж. Всички части на проекта се съгласуват и общината издава разрешение за строеж.

Пример от нашата практика

В Змейово проектирахме две къщи на калкан в нов жилищен комплекс. Двете къщи са долепени, но всяка има своя дневна с големи витрини към двора, своя веранда и тераса. Така на по-малка площ земя се получават две пълноценни семейни къщи. Вижте и други наши проекти на къщи.

Как можем да помогнем

Ако имате тесен парцел и се чудите дали къщата на калкан е решението, започнете от плана на имота. Ние проверяваме ПУП, предлагаме най-доброто разположение и изготвяме целия проект на къща, с 3D визуализации, за да видите резултата предварително. Работим и по заснемане и преустройство, когато къщата на калкан вече съществува и се разширява.

Често задавани въпроси

Може ли да строя къща на калкан без съгласието на съседа?

По чл. 21, ал. 5 от ЗУТ свързаното ниско застрояване се допуска при нотариално заверено писмено съгласие на собствениците на съседните имоти. Ако подробният устройствен план не предвижда свързано застрояване за имота, без такова съгласие не може да се строи на калкан.

Може ли да се строи на калкан на задната граница на имота?

Не. Според чл. 21, ал. 2 от ЗУТ основните сгради могат да се строят свързано само на страничните граници на имота. На вътрешните граници може да се долепят само постройки на допълващото застрояване, като гараж или склад.

На какво разстояние от границата трябва да е къщата, ако не е на калкан?

При ниско жилищно застрояване чл. 31, ал. 1 от ЗУТ изисква най-малко 3 м до страничните граници и най-малко 5 м до границата към дъното на имота.

Може ли да има прозорци в калканната стена?

Не. Калканната стена е на границата със съседния имот и в нея не се правят прозорци, врати или отдушници. Светлината в къщата на калкан идва от останалите три страни.

Колко по-широка може да е къщата, ако е на калкан?

С 3 метра. При парцел с ширина 12 м и свободно застрояване за къщата остават 6 м, а при калкан от едната страна – 9 м.